海那边: 东南亚房产市场对比分析

来源:    作者:    时间:2018-03-26 15:17:24  

   在一带一路的支持下以及泛亚铁路的连通,东南亚地区逐渐吸引着世界各地的企业来此投资,无论是房产还是其他行业。而我国的中国交通建设、中国电建、中国中铁、中国铁建、中工国际等大型国企也纷纷到东南亚各国承建项目。海那边房产事业部负责人Blake上周通过千聊在线直播向各位投资者们介绍了东南亚的房产市场,并通过数据一一解答若投资东南亚房地产市场,哪里最安全,主要针对房产投资比较火的的东南国家分别为马来西亚、泰国、越南、柬埔寨及菲律宾。

  

 

  从以上地图可以看出泰国往南有一条狭长的国土线---泰国湾,由此保证了泰国在泰国湾有较强的海运控制能力。众所众知东南亚最发达的国家为新加坡,而新加坡的发达依赖于马六甲海峡,它是我国和日本海上运输往印度洋的最近路线。虚线部分为目前较为火的泰国政府计划建造的克拉运河,克拉运河一旦建成,马六甲海峡就不仅仅是海上必经之路,由此可以断定,在相对较长的时间,克拉运河动工更有利于泰国及马来西亚的发展

  对于马来西亚、泰国、越南、柬埔寨和菲律宾这几个国家,blake站在房地产购买或持有角度而言,他认为无论是从宏观角度还是人文角度考虑,马来西亚市场是远远优于中国的发达国家;泰国相比于东南亚其他国家而言,其综合发展力也是远远高于东南亚的其他国家;而柬埔寨经济活力相对较差则属于东南亚欠发达国家,但汇率角度而言,柬埔寨属于较为利好的投资区域;菲律宾比索及越南盾则需要更为重视。

  另外,从整体房地产趋势而言,泰国曼谷上涨幅度是最快的,而马来西亚吉隆坡则更为稳定增长,相比其他三个国家城市,房价涨幅较为稳定。

  下图为几个国家的具体房产购买差异:

  

 

  付款方式---除了泰国曼谷之外,以上四个国家付款方式均为先支付20%首付款,之后按照工程进度分期付款直至交房结清尾款;泰国是前期支付25%-30%的首付款之后交房时支付尾款,相对而言资金占用较低,付款方式而言泰国更有优势;

  贷款----从贷款优势而言,仅仅只有马来西亚对海外人士开放房屋贷款政策,其他国家目前暂不支持;

  海外买家购房政策----马来西亚要求海外人士只能购买100万马币以上的房产;而泰国不对海外人士购买带有土地的房屋权限,包括别墅或者其他土地,对于整个楼盘项目,海外人士持有不能超过50%;越南单个楼盘项目对海外持有人不能超过30%,同样也不能购买土地;柬埔寨不能购买土地之外还不能购买公寓项目的一层(二楼及以上可购买);越南对海外买家要求单个项目不能超过40%。

  产权性质----除了越南之外,其他国家均为永久产权或99年产权,越南为50年一续。

  特殊税费-----越南对于购房者要求需交10%增值税,若不同阶段付款,则每个阶段均需多交10%,若年收入超过1亿越南盾(3万元人民币左右)需要交5%增值税及5%个人所得税。假如在越南持有100万人民币的房产,首先在购房时需要增加10%成本,在收租时又要减去10%税费,相当于净收益率为净收益率的80%。

  综合以上考虑, blake更建议投资者选择相对平稳的区域投资如马来西亚和泰国,但若部分投资客想花小成本博弈获得大回报,菲律宾相对而言稍微好一些,柬埔寨及越南风险则是更高。


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